Những ngày qua, thông điệp quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản phải "cơ cấu lại phân khúc, giảm giá bán để phù hợp với thu nhập người dân" đang là tâm điểm của mọi cuộc trà dư tửu hậu. Nhiều khách hàng tâm sự với tôi: "Thủ tướng đã nói vậy thì chắc sắp tới giá nhà sẽ giảm sâu, thôi cứ chờ thêm xem sao".

Nhưng xin thưa, thị trường bất động sản không hoạt động đơn giản như giá bó rau ngoài chợ. Nếu hiểu sai bản chất chỉ đạo này, bạn có thể đang tự đánh mất cơ hội sở hữu nhà giá tốt cuối cùng trong năm 2026. Hãy cùng phân tích sâu hơn để thấy rõ bức tranh thực tế.

1. Thủ tướng đang muốn "giảm" ở phân khúc nào?

Cần nhìn nhận khách quan: Chỉ đạo của Chính phủ nhắm trực tiếp vào các chủ đầu tư đang "ngáo giá", phát triển lệch lạc vào phân khúc hạng sang, biệt thự triệu đô nhưng bỏ hoang, không có người ở. Những dự án hét giá 80-100 triệu/m2 trong khi nhu cầu thực không có sẽ buộc phải cắt giảm biên lợi nhuận để xả hàng tồn kho. Đây là động thái nắn chỉnh lại sự méo mó của thị trường.

2. Phân khúc "nhà vừa túi tiền" (như Bcons) liệu có giảm được nữa không?

Câu trả lời phũ phàng là: KHÔNG THỂ.

Tại sao tôi dám khẳng định như vậy? Vì giá bán căn hộ Bcons (quanh mức 1.8 - 2.5 tỷ/căn) hiện tại đã được xây dựng dựa trên chi phí thực tế (Giá vốn). Hãy làm một bài toán chi phí đầu vào năm 2026:

• Tiền sử dụng đất: Bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026 đã tăng mạnh. Đây là chi phí "cứng" doanh nghiệp phải đóng cho Nhà nước, không thể xin giảm.
• Vật liệu xây dựng: Giá sắt, thép, xi măng, cát... vẫn neo ở mức cao và có xu hướng tăng theo lạm phát đầu năm.
• Nhân công: Lương tối thiểu vùng tăng, chi phí nhân công xây dựng tăng.

=> Một chiếc bánh mì bán 10 ngàn đã là giá vốn (tiền bột, tiền than, tiền công), bạn không thể ép người bán giảm xuống 5 ngàn được, trừ khi họ... bán lỗ rồi phá sản.

Bcons đã đi theo chiến lược "lợi nhuận biên mỏng - bán số lượng lớn" từ 10 năm nay. Mức giá hiện tại đã là "giá đáy" của thị trường.

3. Quy luật "Nước chảy chỗ trũng"

Khi các phân khúc cao cấp bị siết lại, dòng tiền của toàn thị trường sẽ đổ dồn về đâu? Chắc chắn là phân khúc giá rẻ và trung cấp - nơi có nhu cầu thực khổng lồ.

• Khi Cung (nguồn hàng giá rẻ) không tăng kịp, mà Cầu (người mua chờ đợi đổ xô vào) lại tăng đột biến.
• Hệ quả: Giá sẽ có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ do cạnh tranh, chứ không bao giờ giảm.

4. Lời khuyên cho người mua ở thực

Chỉ đạo của Thủ tướng là tin vui, vì nó khẳng định thời của Bất động sản giá trị thực đã đến. Các dự án "vẽ vời" sẽ bị đào thải, nhường sân chơi cho các chủ đầu tư làm thật như Bcons.

• Nếu bạn đang nhắm đến một căn hộ Bcons ưng ý, đừng chờ đợi nữa.
• Chờ đợi lúc này không phải là chờ giá giảm, mà là chờ... hết hàng hoặc chờ chủ đầu tư tăng giá theo đợt mở bán mới (do chi phí đất 2026 đã áp vào).